Peter Scheller
Berater für Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte, Steuer- und Unternehmensberater

„Wenn es knifflig wird.“

Direktinvestition: Immobilienerwerb ausländischer Privatinvestoren

von Peter Scheller

Direktinvestition: Immobilienerwerb ausländischer Privatinvestoren

Der Autor hat in der Internationale Steuer-Rundschau 12/2016 (Seite 441) einen Artikel über das Thema Direktinvestition: Immobilienerwerb ausländischer Privatinvestoren veröffentlicht. Der Artikel beschäftigt sich mit den ertrag- und erbschaftsteuerlichen Auswirkungen. In der Zeitschrift Umsatzsteuer-Rundschau 24/2016 (Seite 950) sind die umsatzsteuerlichen Wirkungen dargestellt.

Trotz stark ansteigender Preise für Immobilien in deutschen Metropolregionen erwerben ausländische Investoren weiterhin deutsche Immobilien. Dies führt zu einer Vielzahl steuerlicher Implikationen. Betroffen sind verschiedene Steuerarten, die alle zu beachten sind. Neben ertragsteuerlichen Vorschriften müssen solche des Erbschaft- und Schenkungsteuerrechts sowie des Grunderwerbsteuer- und Umsatzsteuerrechts beachtet werden. Im Bereich der Ertragsteuern sind neben dem deutschen auch das Steuerrecht des Heimatlands des Investors sowie ggf. DBA zu beachten. Nur wennman alle vorgenannten Aspekt beleuchtet, wird man die steuerliche Situation optimieren können. Zur Beleuchtung der umsatz- und grunderwerbsteuerlichen Implikationen s. Scheller, UR 24/2016.

To foreign investors Germany’s real estate property is still attractive although property prices are rising. Foreign investors have to consider various legal and tax issues in Germany. Particularly affected are taxes on income, inheritance and gift tax, real property tax and value added tax. Income tax issues of the investor’s home country and also double taxation conventions have to be considered. The tax situation can only be optimized if all aspects are carefully analyzed. For VAT and real property transfer tax aspects see Scheller, UR 24/2016.

Im Einzelnen geht es um Folgendes:

Ausländische Privatinvestoren erwerben Immobilien in der Regel als Investitionsobjekt. Die erworbenen Immobilien werden vermietet. Die Selbstnutzung durch den Investor ist eher der Ausnahmefall. Außerdem bevorzugen die Privatinvestoren neue oder grundsanierte Immobilien. In der Regel treten sie nicht als Bauherren auf. Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich deshalb im Wesentlichen auf die Anschaffung einer vermieteten Immobilie. Eigennutzung und Neubau- bzw. Sanierungstätigkeiten werden nur am Rande betrachtet. Die Investitionsentscheidung wird neben rechtlichen von steuerlichen Parametern beeinflusst. Ein wesentlicher Einflussfaktor ist die Investitionsstruktur. Die einfachste Form ist eine Direktinvestition. Das bedeutet, der Privatinvestor erwirbt die Immobilie selbst. Daneben kann er je nach wirtschaftlichen oder tatsächlichen Gegebenheiten auch Gesellschaftsstrukturen nutzen. In Frage kommen hier bspw. inländische vermögenverwaltende Personengesellschaften oder in- und ausländische Kapitalgesellschaften. Andere denkbare Investitionsstrukturen, wie bspw. REITs dürften wegen ihrer höheren Komplexität und dem hohen Administrationsaufwand eher für institutionelle Anleger geeignet sein.

Die Strukturierung hat direkte Auswirkungen auf die steuerlichen Folgen. Ein weiterer Parameter ist die geplante Investitionsdauer. Grundsätzlich müssen die steuerlichen Auswirkungen in allen Phasen des Investments beurteilt werden, also der Erwerb, das Halten und der Exit. Daneben stellen sich Fragen nach der Finanzierung des Investments. Außerdem darf zumindest bei einer langfristig angelegten Investitionsentscheidung die Möglichkeit eines Eigentumsübergangs aufgrund Erbfolge nicht ignoriert werden. Ein ganz wichtiges Kriterium ist die steuerliche Ansässigkeit des Investors. Ohne Analyse der steuerlichen Auswirkungen im Ansässigkeitsstaat kann eine Aussage über die Vorteilhaftigkeit einer Struktur nicht erfolgen. Sofern Gesellschaften aus Drittstaaten eingeschaltet werden, müssen die steuerlichen Auswirkungen in diesem Staat untersucht werden. Zu beachten sind im Ertragsteuer- und Erbschaftsteuerrecht abgeschlossene DBA.

Zusamenfassend ergibt sich Folgendes:

Für Privatinvestoren, die inländische Immobilien erwerben und vermieten, ergeben sich im Inland Auswirkungen im Bereich der Ertragsteuern, Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der hier nicht behandelten Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer.

Investiert ein in Deutschland nicht ansässige natürliche Person, ist sie beschränkt einkommen- und erbschaftsteuerpflichtig. Sofern sich die Tätigkeit im Inland auf die Vermögensverwaltung beschränkt, unterliegen die Vermietungseinkünfte der progressiven Einkommensteuer. Die Veräußerung ist im Inland nur steuerbar, wenn diese innerhalb der zehnjährigen Haltefrist erfolgt. Ob und welche Besteuerungsfolgen sich im Ansässigkeitsstaat des Investors ergeben, hängt vom Steuerrecht und ggf. von dem mit diesem Staat abgeschlossenen DBA ab. Die Einkünfte werden nur im Ausnahmefall als gewerblich einzustufen sein. Allerdings ist auf die Regelungen zum gewerblichen Grundstückshandel zu achten, weil auch Veräußerungen ausländischer Immobilen als Objekte i.S.d. der Dreiobjektgrenze zählen. In verschiedenen Szenarien kann es sich anbieten, eine vermögensverwaltende Personengesellschaft bzw. eine in oder ausländische Kapitalgesellschaft zwischenzuschalten. Eine Gewerbesteuer wird im Regelfall wegen Fehlens eines stehenden Gewerbebetriebs im Inland oder der erweiterten Kürzung für grundstücksverwaltende Gesellschaften nicht anfallen. Vermietungseinkünfte einer vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaft unterliegen einem im internationalen Vergleich attraktiven Steuersatz von knapp 16 %.

Die Übertragung von Grundvermögen und Gesellschaftsanteilen durch im Ausland ansässige Personen unterliegt in Deutschland der beschränkten Erbschaft- und Schenkungsteuerpflicht. Die Bewertung erfolgt nach den üblichen Bewertungsmethoden für Grundvermögen oder Gesellschaftsanteile. Schulden können nur abgezogen werden, sofern sie im wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem inländischen Grundvermögen stehen. Die in- und ausländische Erbschaftsteuer darf nicht abgezogen werden. Die Verschonungsregelung für vermieteten Wohnraum i.H.v. 10 % ist auch bei beschränkt steuerpflichtigen Privatinvestoren anwendbar. Die Beschränkung des persönlichen Freibetrages auf 2.000 € für beschränkt Steuerpflichtige ist nach der neueren Rechtsprechung des EuGH sowohl in Erb- wie Schenkungsfällen unionsrechtswidrig. Im Bereich der Erbschaft- und Schenkungsteuer besteht aufgrund der sehr unterschiedlichen Besteuerungssysteme und dem sehr dünnen DBA-Netz die Gefahr einer Doppelbesteuerung. Sofern eine solche droht, ist die Einschaltung einer ausländischen Kapitalgesellschaft wegen ihrer Abschirmwirkung häufig ein geeignetes Gestaltungsinstrument.

Autor: Peter Scheller, Steuerberater – Master of International Taxation

Bildquelle: www.fotalia.com

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