Immobilienbesitz von Privatinvestoren in Deutschland

Deutscher Immobilienbesitz ist trotz stark steigender Preise für ausländische Investoren immer noch attraktiv. Die Investoren müssen neben rechtlichen vor allen Dingen steuerliche Rahmenbedingungen im Auge behalten. In diesen Beitrag werden die zehn wichtigsten steuerlichen Aspekte kurz dargestellt.

(1) Immobilienbesitz und Steuern

Ausländische Investoren müssen in Deutschland folgende Steuern bei der Steuerplanung beachten:

• Einkommensteuer
• Erbschaft- und Schenkungsteuer
• Mehrwertsteuer
• Grunderwerbsteuer
• Grundsteuer

Zu beachten sind natürlich auch die steuerlichen Wirkungen im Heimatland des Investors. Dies gilt für die Einkommen- und die Erbschaft- und Schenkungsteuer.

(2) Die Besteuerung von Mieteinkünften

Einkünfte aus der Vermietung deutscher Immobilien unterliegen der Einkommensteuer in Deutschland mit dem progressiv steigenden Einkommensteuersatz, wenn der oder die Investoren natürliche Personen sind. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5% der Einkommensteuer.

Die laufende Besteuerung der Mieteinkünfte führt in der Regel aber zu keinen hohen Steuerbelastungen in Deutschland, weil die das deutsche Steuerrecht relativ großzügig in Bezug auf die Abzugsfähigkeit von Aufwendungen ist. Die Aufwendungen müssen im Zusammenhang mit den Mieteinkünften stehen.

Abzugsfähig sind beispielsweise:

• Abschreibungen bei Wohnimmobilien in Höhe von 2% des Gebäudewertes
• Finanzierungskosten (unabhängig ob in- oder ausländische Kreditinstitute finanzieren)
• Reisekosten (z.B. zu Gesprächen mit Verwaltern, Mietern, Architekten und Baufirmen bei Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen)
• Administrations- und Telekommunikationskosten

(3) Die Besteuerung bei Veräußerungen

Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien werden in Deutschland im Rahmen der Einkommensteuer mit dem progressiv steigenden Einkommensteuersatz besteuert. Der Gewinn ist wie folgt zu ermitteln:

• Veräußerungspreis
• minus Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten
• minus Veräußerungskosten

Folgendes ist dabei zu beachten:

• Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten sind um steuerlich geltend gemachte Abschreibungen zur kürzen.
• Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten werden in Deutschland – anders als in vielen anderen Ländern – in Deutschland nicht indexiert, sprich an die Geldentwertung angepasst. Inflationsbedingte Gewinne werden also versteuert.
• Veräußerungsgewinne werden in Deutschland nicht besteuert, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist).

(4) Doppelbesteuerung

Eine Doppelbesteuerung droht immer dann, wenn der Ansässigkeitsstaat die Einkünfte aus Vermietung oder Veräußerung einer deutschen Immobilie besteuert. Sofern dieser Staat mit Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geschlossen hat, wird eine Doppelbesteuerung vermieden oder abgemildert.

Grundsätzlich gibt es drei Szenarien:

• Der Ansässigkeitsstaat besteuert die aus Deutschland stammenden Einkünfte aufgrund eigenen Rechts oder eines DBA nicht. In diesem Fall droht keine Doppelbesteuerung. Es kommt nur zur Besteuerung in Deutschland.
• Der Ansässigkeitsstaat besteuert die aus Deutschland stammenden Einkünfte ebenfalls und rechnet die deutsche Einkommensteuer auf die eigene Steuer an. In diesen Fällen kommt es dann zu einer Zusatzbelastung, wenn die ausländische Steuer höher als die deutsche Steuer ist.
• Wenn der Ansässigkeitsstaat die aus Deutschland stammenden Einkünfte besteuert und die deutsche Steuer nicht anrechnet, kommt es zur Doppelbesteuerung. In diesem Fall müssen Gestaltungen gefunden werden, die die Doppelbesteuerung verhindern.

(5) Einschaltung einer inländischen Kapitalgesellschaft

Die Einschaltung einer Kapitalgesellschaft kann außersteuerliche Gründe wie beispielsweise die Haftungsbeschränkung oder die Vermeidung erbrechtlicher Schwierigkeiten haben. Sie hat einen steuerlichen Vorteil. Gewinne der Gesellschaft unterliegen der deutschen Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag. Bei richtiger Gestaltung lässt sich die Gewerbesteuer vermeiden, wenn die Gesellschaft nur Grundvermögen verwaltet. Damit unterliegen die Gewinne der Gesellschaft einem Gesamtsteuersatz von 15,825%.

Sofern Gewinne ausgeschüttet werden, unterliegen diese in DBA-Fällen einer Kapitalertragsteuer von 15% auf die ausgeschütteten Beträge. Der Gesamtsteuersatz beträgt insgesamt 28,45%. Bei sehr ertragsstarken Immobilien kann dieser Steuersatz unter dem Einkommensteuersatz liegen, dem der ausländische Investor bei einer Direktinvestition unterläge.

Allerdings ist zu bedenken, dass die Spekulationsfrist von zehn Jahren von einer Kapitalgesellschaft nicht in Anspruch genommen werden kann.

(6) Einschaltung einer ausländischen Kapitalgesellschaft

Die Einschaltung einer ausländischen Kapitalgesellschaft hat verschiedene Vorteile. Gewinne werden in Deutschland mit einem Steuersatz von 15,825% besteuert. Gewerbesteuer wird nicht anfallen. Ferner werden die Dividenden nicht in Deutschland sondern ggf. im Ansässigkeitsstaat des Investors besteuert.

Ein ganz entscheidender Grund für die Einschaltung einer ausländischen Kapitalgesellschaft ist häufig, dass dadurch regelmäßig die deutsche Erbschaft- und Schenkungsteuer vermieden werden kann.

(7) Erbschaft- und Schenkungsteuer

Deutschland besteuert Erb- und Schenkungsfälle, wenn der Erblasser, Schenker oder Erwerber in Deutschland ansässig ist. Sofern ausländische Privatinvestoren und ihre potentiellen Erben nicht in Deutschland einen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt haben, besteuert Deutschland die Übertragung von im Inland liegendem Grundbesitz und inländischen Gesellschaftsanteilen. Das größte Problem ist, dass nicht in Deutschland Ansässige nur einen Freibetrag von € 2.000 geltend machen können. Bei progressiv ansteigenden Steuersätzen bis zu 50% kann ein Erbfall zu erheblichen Steuerbelastungen führen.

Das Problem wird dadurch verschärft, weil in Erbfällen häufig eine Doppelbesteuerung droht. Dies liegt einerseits am dünnen DBA-Netz Deutschland in diesem Bereich (nur sechs DBA zur Erbschaftsteuer) und andererseits an den weltweit sehr unterschiedlichen Steuersystemen.

Extreme Steuerbelastungen lassen sich durch eine vernünftige Steuerplanung häufig vermeiden.

Hinweis: Der niedrige Freibetrag von € 2.000 wurde von Europäischen Gerichtshof mehrmals für EU-rechtswidrig erklärt. Dennoch wendet die deutsche Finanzverwaltung die Regelung weiter an. Ausländische Investoren werden sich ggf. auf gerichtlichen Wege gegen entsprechende Entscheidungen der deutschen Finanzverwaltung wehren müssen.

(8) Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer)

Grundsätzlich ist die Vermietung und die Veräußerung deutscher Immobilien steuerfrei oder nicht steuerbar. Unter gewissen Umständen ist es möglich, dass der Vermieter bzw. Veräußerer zur Steuerpflicht optiert. Dies kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn gewerbliche Mieter die zusätzliche Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen können. Dies ermöglichtes es dem Vermieter seinerseits, die ihm in Rechnung gestellte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend zu machen.

In Veräußerungsfällen müssen sich Käufer und Verkäufer mit dem Steuerrisiken einer Vorsteuerberichtigung auseinandersetzen. Dies gilt insbesondere bei Geschäftsimmobilien und Bürogebäuden.

Für ausländische Investoren kann es dazu kommen, dass an sie erbrachte nicht grundstücksbezogene Dienstleistungen ohne deutsche Umsatzsteuer abzurechnen sind, z.B. für:

• Steuer- und Rechtsberatung
• Portfolio-Management
• Veröffentlichungen von Immobilienanzeigen
• Werbeleistungen (auch wenn sie sich auf Immobilien beziehen)

Bei Bezug entsprechender Dienstleistungen kann bei steuerfreier Vermietung die deutsche Umsatzsteuer (Steuersatz 19%) unter Umständen vermieden werden.

(9) Grunderwerbsteuer

Steuerpflichtig ist die Veräußerung und jedes anderes Rechtsgeschäft zur Übertragung eines Grundstücks oder Grundstücksteils. Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis oder jede andere Gegenleistung für das Grundstück. Die Steuersätze sind in jedem der 16 Bundesländer unterschiedlich und schwanken momentan zwischen 3,5% und 6,5%.

Es gibt verschiedene Befreiungen von der Grunderwerbsteuer. Dies sind beispielsweise Erbschaften und Schenkungen und Veräußerungen an Ehegatten, Lebenspartner und Kinder.

(10) Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer. Jede Gemeinde kann ihren Hebesatz selbständig festlegen. Die Einheitswerte stellen die Bemessungsgrundlage dar. Zugrunde gelegt werden in den alten Bundesländern die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964; in den neuen Bundesländern diejenigen vom 1. Januar 1935. Aufgrund der – im Verhältnis zum Marktwert – sehr niedrigen Einheitswerte ist die Grundsteuerbelastung in Deutschland sehr moderat.

Autor: Peter Scheller, Steuerberater – Master of International Taxation – Fachberater für Zölle und Verbrauchsteuern