Peter Scheller
Berater für Wirtschaftsprüfer, Rechtsanwälte, Steuer- und Unternehmensberater

„Wenn es knifflig wird.“

Immobilienerwerb ausländischer Privatinvestoren

von Peter Scheller

Immobilienerwerb ausländischer Privatinvestoren

Der Autor hat in der Umsatzsteuer-Rundschau 24/2016 (Seite 950) einen Artikel über das Thema Immobilienerwerb ausländischer Privatinvestorenveröffentlicht. Der Artikel beschäftigt sich mit den umsatzsteuerlichen Auswirkungen. In der Zeitschrift Internationale Steuer-Rundschau 12/2016 (Seite 441) sind die ertragsteuerlichen und erbschaftsteuerlichen Wirkungen dargestellt.

Im einzelnen geht es um folgendes:

Trotz stark ansteigender Preise für Immobilien in deutschen Metropolregionen erwerben ausländische Investoren weiterhin deutsche Immobilien. Dies führt zu einer Vielzahl steuerlicher Implikationen. Betroffen sind verschiedene Steuerarten, die alle zu beachten sind. Neben ertragsteuerlichen Vorschriften müssen solche des Erbschaft- und Schenkungssteuerrechtes sowie des Grunderwerbsteuer- und Umsatzsteuerrechtes beachtet werden. Im Bereich der Ertragsteuern sind neben dem deutschen auch das Steuerrecht des Heimatlandes des Investors sowie gegebenenfalls Doppelbesteuerungsabkommen zu beachten. Nur wenn alle genannten Aspekte beleuchtet werden, kann die steuerliche Situation optimiert werden. Die umsatzsteuerrechtlichen und grunderwerbsteuerrechtlichen Fragestellungen werden im Rahmen dieses Beitrags erläutert, die anderen Aspekte sind Bestandteil eines parallel in der Internationalen Steuer-Rundschau veröffentlichten Beitrags (ISR 2016, 441).

Hieraus ergeben sich für die Umsatzsteuer folgende Auswirkungen:

Für Privatinvestoren, die inländische Immobilien erwerben und vermieten, ergeben sich im Inland Auswirkungen im Bereich der Ertragsteuern, Erbschaft- und Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer und Mehrwertsteuer. Die umsatzsteuerrechtlichen Aspekte wurden in diesem Beitrag erörtert. Die Vermietung und Veräußerung von Grundvermögen sind im Inland umsatzsteuerbefreit. Grundsätzlich ist immer zu prüfen, ob zur Steuerpflicht optiert werden kann und dies für den Investor vorteilhaft ist. Eine wirksame Option eröffnet grundsätzlich die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges. Beim Erwerb muss der Investor darauf achten, ob eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt. Sofern dies der Fall ist, führt der Erwerber die zehnjährige Frist für eine Vorsteuerberichtigung fort. Dies birgt für den Investor immer die Gefahr einer Umsatzsteuernachzahlung, wenn vor der Veräußerung Vorsteuer geltend gemacht wurde und sich danach die Verhältnisse ändern. Beim Leistungsbezug ist zu unterscheiden, ob der Investor steuerpflichtig oder steuerfrei vermietet. Sofern ersteres der Fall ist, ist er zum Vorsteuerabzug berechtigt. Sofern steuerfrei vermietet wird, scheidet der Vorsteuerabzug aus. In diesem Fall kommt es darauf an, wo der Ort der Dienstleistung ist. Grundstücksbezogene Leistungen werden immer an dem Ort ausgeführt, wo das Grundstück liegt. Das bedeutet, dass diese Leistungen im Inland steuerpflichtig sind. Bei nicht grundstücksbezogenen Leistungen liegt der Ort der Leistung dort, wo der Investor bzw. eine zwischengeschaltete Gesellschaft ansässig ist. Liegt der Ort im Ausland, ist die Leistung im Inland nicht steuerbar.

Autor: Peter Scheller, Steuerberater – Master of International Taxation

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