Ausländische Immobiliengesellschaft mit inländischem Grundbesitz

No-PE-Struktur bedeutet eine Gesellschaftsstruktur, die eine Betriebsstätte – meist im Inland – vermeidet. Dies hat besondere Bedeutung für ausländische Gesellschaften mit inländischem Grundbesitz. Dabei geht es darum, dass die ausländische Immobiliengesellschaft zwar der Körperschaft und dem Solidaritätszuschlag unterliegt, nicht aber der Gewerbesteuer.

Bei ausländischen Immobiliengesellschaften mit inländischem Grundbesitz stellt sich regelmäßig die Frage, ob durch Einschaltung einer inländischen Managementgesellschaft eine inländische Betriebsstätte (PE) begründet wird – mit der Folge gewerbesteuerpflichtiger Mieterträge. Die nachfolgenden Ausführungen gelten, wenn die ausländische Gesellschaft als Kapitalgesellschaft zu klassifizieren ist.

Rechtlicher Rahmen

Nach aktueller BFH-Rechtsprechung (BFH v. 23.03.2022, III R 35/20; FG Berlin-Brandenburg v. 28.06.2023) wird eine inländische Betriebsstätte nicht begründet, wenn:

• keine Personalunion zwischen Immobiliengesellschaft und Managementgesellschaft besteht,
• keine nachhaltige Überwachung der Managementgesellschaft aus Deutschland heraus erfolgt,
• die laufende Geschäftsführung (Tagesgeschäft) der Immobiliengesellschaft tatsächlich aus dem Ausland erfolgt.

Achtung: Eine umfassende Vollmacht der Managementgesellschaft kann schädlich sein, wenn nicht klar dokumentiert ist, dass alle wesentlichen Entscheidungen im Ausland getroffen werden (z. B. per E-Mail oder in Schriftform).

Leitlinien für eine sichere No-PE-Struktur

• Ausländische Geschäftsführung und Dokumentation aller wesentlichen Maßnahmen im Ausland.
• Keine Büronutzung oder dauerhafte Präsenz von Mitarbeitern der Investment Gesellschaft in Deutschland.
• Managementgesellschaft nur als Dienstleister, ohne Entscheidungsbefugnisse im Tagesgeschäft.
• Vermeidung umfassender Vollmachten oder klare Beschränkung auf operative Tätigkeiten.
• Substanz im Ausland (Büro, Mitarbeiter) ist förderlich, aber nicht zwingend erforderlich.

Hinzurechnungsbesteuerung

Die ausländische Immobiliengesellschaft unterliegt in Deutschland mit ihren inländischen Vermietungseinkünften der Körperschaftsteuer und dem Solidaritätszuschlag (Steuersatz 15, 825). Nach Ansicht der Finanzverwaltung unterlag die Gesellschaft bis 2023 damit einer „niedrigen Besteuerung“ nach den §§ 7 ff. AStG (weniger als 25 %). Das hat zu Folge, dass auch die ausländischen Einkünfte aus der Immobilie der inländischen Besteuerung unterliegen. Der BFH (Beschl. v. 13.09.2023, I B 11/22) sieht verfassungs- und unionsrechtliche Bedenken, da die Schwelle über der deutschen Mindestbelastung liegt. Ab 2024 gilt allerdings ohnehin die neue 15 %-Grenze.

Fazit

Die Gewerbesteuerfreiheit durch No-PE-Strukturen in Deutschland ist weiterhin möglich. Entscheidend ist die klare Aufgabenverteilung zwischen Immobilien- und Managementgesellschaft sowie der Nachweis, dass wesentliche Geschäftsleitungsentscheidungen im Ausland getroffen werden.

Autor: Peter Scheller, Steuerberater, Master of International Taxation

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