Private Grundstücksgesellschaft als Steuersparmodell

Das deutsche Steuerrecht offeriert immer wieder überraschende Möglichkeiten für vorteilhafte Steuergestaltungen. Eine dieser Möglichkeiten ist, vermietete Immobilien durch eine Kapitalgesellschaft halten zu lassen.

Wenn eine Kapitalgesellschaft – in der Regel eine GmbH – ausschließlich vermietete Immobilien anschafft und hält, unterliegen die Gewinne aus dieser Vermietungstätigkeit einem Steuersatz von 15,83% (Körperschaftsteuer plus Solidaritätszuschlag).  Die normalerweise bei einer GmbH anfallende Gewerbesteuer entfällt bei einer rein grundstücksverwaltenden Kapitalgesellschaft. Solange die Gewinne nicht an die Gesellschafter ausgeschüttet werden, bleibt es bei dieser Steuerbelastung.

Werden die Gewinne ausgeschüttet, unterliegt die Gewinnausschüttung der Abgeltungssteuer von 25% zuzüglich Solidaritätszuschlag. Für GmbH und Gesellschafter ergibt sich ein Gesamtsteuersatz von ca. 38%. Sofern die Gesellschafter die Immobilie direkt halten würden und sie mit ihren individuellen Steuersätzen nahe an den Höchststeuersätzen liegen, müssten Sie Überschüsse mit ca. 47% versteuern.

Der tatsächliche Charme der vorgeschalteten GmbH liegt in Folgendem:

• Will man Überschüsse reinvestieren, wird man Gewinne nicht ausschütten. Dann stehen rd. 85% der Überschüsse für Reinvestitionen zur Verfügung.
• Außerdem kann man den Zufluss von Gewinnausschüttungen an die Gesellschafter zeitlich steuern. Das bedeutet, dass man Gewinne in den Jahren an die Gesellschafter ausschüttet, in denen die Steuerprogression beispielsweise aufgrund von Verlusten im unternehmerischen Bereich niedriger ist.

Ich habe aber bereits in einem Beitrag darauf hingewiesen, dass Steuergestaltungen selten nur positive Wirkungen entfalten. Das ist auch hier so:

• Werden Verluste im Vermietungsbereich erzielt, weil beispielsweise große Instandhaltungen notwendig werden, bleiben diese Verluste in der GmbH gefangen. Die Gesellschafter profitieren davon nicht. Würden die Gesellschafter die Immobilie direkt halten, könnten sie Verluste aus der Vermietung direkt und im selben Jahr mit anderen Überschüssen verrechnen.
• Außerdem sind die Immobilien steuerverhaftet. Das bedeutet, dass Gewinne aus der Veräußerung ohne zeitliche Beschränkung steuerpflichtig sind. Würden die Gesellschafter die Immobilie direkt halten, und zwar mehr als zehn Jahre lang, würden Veräußerungsgewinne nicht versteuert.
• In der Betriebsprüfungspraxis bei GmbHs spielen verdeckte Gewinnausschüttungen (vGA) ein wesentliches Risikopotential. Würden die Gesellschafter die Immobilie direkt halten, bestünde die Gefahr nicht. Es würden überhaupt keine Betriebsprüfungen stattfinden.
• Und natürlich entsteht durch Einschaltung einer GmbH ein zusätzlicher Aufwand. Dies gilt sowohl bei Gründung wie auch der laufenden Verwaltung.

Man muss also genau überlegen, ob die unbestreitbaren Vorteile, die mit einer solchen GmbH verbunden sind, entstehende Nachteile überwiegen.

Autor: Peter Scheller, Steuerberater – Master of International Taxation

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