Ferienimmobilie in Spanien über eine S.L.

Viele Deutsche erwerben eine Ferienimmobilie in Spanien nicht unmittelbar, sondern über eine spanische Kapitalgesellschaft. Häufig handelt es sich dabei um eine Sociedad de Responsabilidad Limitada, kurz S.L. Sie ist in ihrer Grundstruktur mit einer deutschen GmbH vergleichbar.

Eine solche Gestaltung kann zivilrechtliche oder organisatorische Gründe haben. Steuerlich birgt sie jedoch erhebliche Risiken, wenn die Immobilie von den Gesellschaftern oder deren Familien unentgeltlich genutzt wird.

Das Finanzgericht Düsseldorf hat sich in mehreren Urteilen vom 5. September 2025 mit einem typischen „Finca-Fall“ befasst. Die Entscheidungen zeigen, dass eine privat genutzte Ferienimmobilie in Deutschland steuerpflichtige Kapitaleinkünfte auslösen kann, obwohl kein Geld an den Gesellschafter ausgezahlt wird.

Der typische Finca-Fall

Eine Familie möchte eine Ferienimmobilie in Spanien erwerben. Auf Empfehlung eines Beraters vor Ort wird eine spanische S.L. gegründet. Nicht die Familienmitglieder selbst, sondern die Gesellschaft kauft die Immobilie.

Anschließend nutzt die Familie die Finca für private Aufenthalte. Eine Miete wird nicht gezahlt. Die Immobilie wird auch nicht an fremde Feriengäste vermietet.

Aus Sicht der Familie erscheint dies zunächst naheliegend. Die Gesellschaft gehört den Familienmitgliedern. Warum sollte die Nutzung des eigenen Ferienhauses steuerpflichtig sein?

Steuerlich ist die Situation jedoch anders zu beurteilen. Eigentümerin der Immobilie ist nicht die Familie, sondern die spanische Kapitalgesellschaft. Diese ist ein eigenständiges Rechtssubjekt.

Was ist eine verdeckte Gewinnausschüttung?

Überlässt eine Kapitalgesellschaft ihrem Gesellschafter eine Immobilie kostenlos oder zu einem unangemessen niedrigen Preis, erhält der Gesellschafter einen wirtschaftlichen Vorteil.

Ein fremder Dritter hätte für die Nutzung der Immobilie Miete zahlen müssen. Der Gesellschafter erhält den Vorteil nur deshalb, weil er an der Gesellschaft beteiligt ist.

Steuerrechtlich wird ein solcher Vorteil als verdeckte Gewinnausschüttung bezeichnet. Üblicherweise wird dafür die Abkürzung vGA verwendet.

Eine verdeckte Gewinnausschüttung liegt nicht nur vor, wenn Geld gezahlt wird. Auch die unentgeltliche Nutzungsmöglichkeit einer Ferienimmobilie kann einen steuerpflichtigen Vorteil darstellen.

Nicht jeder Zugang zur Immobilie reicht aus

Der Bundesfinanzhof hat allerdings klargestellt, dass nicht bereits jede theoretische Zugriffsmöglichkeit zu einer verdeckten Gewinnausschüttung führt.

Es genügt nicht, dass ein Gesellschafter möglicherweise einen Schlüssel besitzt oder die Immobilie gelegentlich betreten könnte. Erforderlich ist eine tatsächliche oder zumindest konkret eingeräumte private Nutzung.

Im Düsseldorfer Verfahren war die Situation eindeutig. Die S.L. hatte die Ferienimmobilie erworben und den Gesellschaftern sowie deren Familien unentgeltlich zu privaten Zwecken überlassen. Eine Vermietung an Dritte fand nicht statt.

Wie hoch ist der steuerpflichtige Vorteil?

Die Höhe des steuerpflichtigen Vorteils richtet sich nicht zwingend nach einer am Markt erzielbaren Ferienmiete.

Nach der Rechtsprechung ist grundsätzlich eine sogenannte Kostenmiete anzusetzen. Vereinfacht ausgedrückt werden die Aufwendungen berücksichtigt, die der Gesellschaft durch das Halten der Immobilie entstehen.

Dazu können insbesondere gehören:

• laufende Bewirtschaftungskosten,
• Instandhaltungskosten,
• Abschreibungen,
• Finanzierungskosten,
• eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals,
• ein angemessener Gewinnaufschlag.

Dieser Betrag wird anschließend entsprechend den Beteiligungsquoten auf die Gesellschafter verteilt.

Die steuerpflichtige verdeckte Gewinnausschüttung kann daher erheblich sein, selbst wenn die Familie die Immobilie nur wenige Wochen im Jahr tatsächlich nutzt. Entscheidend ist häufig, dass die Finca ganzjährig für private Zwecke zur Verfügung steht.

Welcher Staat darf besteuern?

Bei einer spanischen Gesellschaft und in Deutschland ansässigen Gesellschaftern stellt sich zusätzlich die Frage, welchem Staat das Besteuerungsrecht zusteht.

Im entschiedenen Fall hatte Spanien die unentgeltliche Überlassung zunächst nicht als steuerpflichtige Dividende behandelt und keine Quellensteuer erhoben.

Deutschland konnte den Vorteil daher bei den Gesellschaftern als Einkünfte aus Kapitalvermögen erfassen. Das Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien stand dem nicht entgegen.

Erhebt Spanien in anderen Fällen eine Steuer, muss geprüft werden, ob und in welchem Umfang diese Steuer in Deutschland angerechnet werden kann.

Gilt automatisch die Abgeltungsteuer von 25 Prozent?

Auch wenn es sich um Einkünfte aus Kapitalvermögen handelt, greift nicht automatisch der besondere Steuersatz von 25 Prozent.

Das Finanzgericht Düsseldorf hat differenziert:

• Wurden die Vorteile auf Ebene der spanischen Gesellschaft steuerlich nicht erfasst, kann die verdeckte Gewinnausschüttung beim Gesellschafter dem persönlichen Einkommensteuersatz unterliegen. Dieser kann deutlich über 25 Prozent liegen.
• Erklärt die spanische Gesellschaft hingegen entsprechende fiktive Mieteinnahmen und werden diese steuerlich erfasst, kann für den korrespondierenden Teil der verdeckten Gewinnausschüttung die günstigere Besteuerung in Betracht kommen.

Im Einzelfall ist daher genau zu prüfen:

• Welche Einkünfte hat die S.L. in Spanien erklärt?
• Wurden fiktive Mieteinnahmen angesetzt?
• Ist eine spanische Steuer entstanden?
• Wurde spanische Quellensteuer erhoben?
• Welcher Teil des Vorteils wurde bereits auf Gesellschaftsebene erfasst?

Droht automatisch ein Steuerstrafverfahren?

Das Finanzgericht Düsseldorf hat in dem entschiedenen Fall erfreulich differenziert argumentiert.

Die Gesellschafter hatten die Beteiligung an der spanischen Gesellschaft und die private Nutzung der Finca zunächst nicht in ihren deutschen Steuererklärungen angegeben. Objektiv waren die Angaben damit unvollständig.

Für eine Steuerhinterziehung reicht dies allein jedoch nicht aus. Erforderlich ist zusätzlich Vorsatz. Der Steuerpflichtige muss wissen oder zumindest ernsthaft für möglich halten, dass eine Steuer entsteht, und die unrichtige Erklärung dennoch abgeben.

Das Gericht berücksichtigte, dass es sich bei den Gesellschaftern um steuerliche Laien handelte. Die verdeckte Gewinnausschüttung ist ein komplexes steuerrechtliches Konzept. Nach Auffassung des Gerichts musste sich den Steuerpflichtigen nicht ohne Weiteres aufdrängen, dass die private Nutzung einer spanischen Ferienimmobilie in Deutschland Einkünfte aus Kapitalvermögen auslösen kann.

Das Gericht verneinte im konkreten Fall auch eine leichtfertige Steuerverkürzung.

Keine allgemeine Entwarnung

Die Entscheidungen sind kein Freibrief für andere Fälle.

Eine andere Beurteilung kann insbesondere geboten sein, wenn:

• ein deutscher Steuerberater bereits bei der Gestaltung beteiligt war,
• die Beteiligung bewusst verschwiegen wurde,
• die Immobilie über Jahre ohne nachvollziehbare Vereinbarung genutzt wurde,
• steuerliche Hinweise ignoriert wurden oder
• unvollständige Angaben trotz ausdrücklicher Nachfrage des Finanzamts gemacht wurden.

Auch die Festsetzungsverjährung muss für jedes Jahr einzeln geprüft werden. Die reguläre Frist beträgt regelmäßig vier Jahre. Bei leichtfertiger Steuerverkürzung kann sie sich auf fünf Jahre und bei Steuerhinterziehung auf zehn Jahre verlängern.

Was sollten Eigentümer bestehender Strukturen tun?

Wer eine spanische Ferienimmobilie über eine S.L. hält und privat nutzt, sollte die Struktur überprüfen lassen.

Dabei sollten insbesondere folgende Fragen geklärt werden:

1. Wer ist zivilrechtlicher Eigentümer der Immobilie?
2. Wer darf die Immobilie tatsächlich nutzen?
3. Gibt es einen schriftlichen Miet- oder Nutzungsvertrag?
4. Wird ein fremdüblicher Mietpreis gezahlt?
5. Steht die Immobilie ganzjährig zur Verfügung?
6. Welche Einnahmen und Aufwendungen erklärt die S.L. in Spanien?
7. Wurde die Beteiligung an der S.L. in Deutschland ordnungsgemäß angezeigt?
8. Wurden mögliche Kapitaleinkünfte in den deutschen Steuererklärungen berücksichtigt?

Je früher die Prüfung erfolgt, desto größer sind die Handlungsmöglichkeiten.

Direktkauf oder Erwerb über eine Gesellschaft?

Vor dem Erwerb einer Ferienimmobilie sollten die Alternativen sorgfältig verglichen werden.

Der Kauf über eine spanische Kapitalgesellschaft kann in bestimmten Situationen sinnvoll sein. Für eine ausschließlich privat genutzte Ferienimmobilie ist die Gesellschaft jedoch häufig mit zusätzlichen steuerlichen und administrativen Risiken verbunden.

Zu berücksichtigen sind insbesondere:

• laufende Buchführungs- und Erklärungspflichten in Spanien,
• mögliche Besteuerung fiktiver Einnahmen,
• Besteuerung der privaten Nutzung in Deutschland,
• Mitteilungspflichten gegenüber der deutschen Finanzverwaltung,
• steuerliche Folgen eines späteren Verkaufs,
• erbschaft- und schenkungsteuerliche Fragen.

Eine gesellschaftsrechtlich einfache Lösung ist steuerlich nicht immer die günstigste Lösung.

Fazit

Wer eine Ferienimmobilie über eine spanische S.L. erwirbt und privat nutzt, sollte nicht davon ausgehen, dass keine steuerlichen Folgen entstehen.

Die unentgeltliche Nutzung kann in Deutschland als verdeckte Gewinnausschüttung und damit als steuerpflichtiger Kapitalertrag behandelt werden. Die Höhe richtet sich regelmäßig nach der Kostenmiete einschließlich einer angemessenen Verzinsung des Eigenkapitals und eines Gewinnaufschlags.

Die Entscheidungen des Finanzgerichts Düsseldorf bringen wichtige Klarheit. Sie zeigen zugleich, dass jeder Einzelfall sorgfältig geprüft werden muss – steuerlich, abkommensrechtlich und gegebenenfalls auch im Hinblick auf die Festsetzungsverjährung.

Fundstellen

• FG Düsseldorf, Urteile vom 05.09.2025 – 10 K 2605/20 E, 10 K 2606/20 E und 10 K 2609/20 E
• BFH, Urteil vom 12.06.2013 – I R 109–111/10
• BFH, Urteil vom 01.10.2024 – VIII R 4/21

Autor: Peter Scheller, Steuerberater – Master of International Taxation – Fachberater für Zölle und Verbrauchsteuern

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