Steuerfreie Immobilienverkäufe vorerst gerettet – neue Regeln für Kryptowährungen geplant

Deutschland hat im internationalen Vergleich eine Besonderheit. Privatpersonen können Immobilien nach einer Haltedauer von mehr als zehn Jahren grundsätzlich ohne deutsche Einkommensteuer verkaufen. Auch Gewinne aus Kryptowährungen können bisher nach Ablauf einer bestimmten Haltefrist steuerfrei bleiben. Doch diese Regelungen stehen zunehmend auf dem Prüfstand. Zwei Gesetzesinitiativen vom Oktober 2026 zeigen, wohin die Entwicklung gehen könnte.

Immobilien: Steuerfreiheit nach zehn Jahren bleibt vorerst erhalten

Für viele ausländische Immobilieneigentümer ist es überraschend, dass Gewinne aus dem Verkauf deutscher Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen überhaupt nicht der deutschen Einkommensteuer unterliegen. Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG sind Gewinne aus der Veräußerung einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie grundsätzlich nur dann steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Nach Ablauf dieser Frist ist der Veräußerungsgewinn grundsätzlich nicht mehr steuerbar. Dabei spielt es keine Rolle, wie hoch der Wertzuwachs ist.

Ein Beispiel: Ein US-amerikanischer Investor erwirbt 2015 eine vermietete Eigentumswohnung in Berlin für 300.000 Euro und verkauft sie 2026 für 600.000 Euro. Der Gewinn von 300.000 Euro unterliegt grundsätzlich nicht der deutschen Einkommensteuer, sofern die Immobilie tatsächlich zum Privatvermögen gehört und kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Allerdings kann der Veräußerungsgewinn in den USA der Einkommensteuer unterliegen.

Diese Regelung gilt grundsätzlich auch für Personen, die ihren steuerlichen Wohnsitz im Ausland haben. Allerdings kann der Wohnsitzstaat den Veräußerungsgewinn nach seinem eigenen Steuerrecht besteuern. Die fehlende deutsche Besteuerung bedeutet deshalb keineswegs automatisch, dass der Gewinn weltweit steuerfrei bleibt.

Der Bundesrat wollte die Zehnjahresfrist abschaffen

Anfang Oktober 2026 sorgte ein Vorschlag aus den Ausschüssen des Bundesrates für Aufsehen. Im Rahmen des Einkommensteuerreformgesetzes 2027 wurde empfohlen, die bisherige Zehnjahresfrist weitgehend abzuschaffen.

Danach sollten Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen grundsätzlich unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig werden. Ausnahmen waren insbesondere für selbst genutztes Wohneigentum vorgesehen. Für vermietete Immobilien und Kapitalanlageobjekte hätte dies eine erhebliche Verschärfung bedeutet.

Besonders problematisch wäre eine solche Änderung für Eigentümer, die Immobilien seit Jahrzehnten halten. In vielen Fällen beruhen erhebliche Wertsteigerungen lediglich auf der allgemeinen Preisentwicklung und der Inflation. Eine Besteuerung könnte somit auch Wertzuwächse erfassen, die wirtschaftlich keinen entsprechenden realen Vermögenszuwachs darstellen.

Die Gefahr ist vorerst gebannt – aber nicht endgültig

Am 16. Oktober 2026 hat der Bundesrat entschieden, die Forderung seiner Ausschüsse nicht in seine Stellungnahme zum Einkommensteuerreformgesetz 2027 zu übernehmen. Damit bleibt die Zehnjahresfrist nach der gegenwärtigen Rechtslage bestehen. Die vorgeschlagene Abschaffung ist vorerst gescheitert.

Eine dauerhafte Entwarnung wäre allerdings verfrüht. Die Besteuerung langfristiger Immobiliengewinne ist seit Jahren Gegenstand politischer Diskussionen. Gescheiterte Gesetzesinitiativen können jederzeit erneut aufgegriffen werden, insbesondere wenn der Staat zusätzliche Steuereinnahmen benötigt.

Für Immobilieneigentümer mit erheblichen stillen Reserven ist deshalb eine regelmäßige Überprüfung ihrer langfristigen Verkaufs- und Vermögensplanung sinnvoll. Dabei sollten auch mögliche Übergangsregelungen zukünftiger Gesetzesänderungen berücksichtigt werden.

Kryptowährungen: Die einjährige Spekulationsfrist soll fallen

Während die geplante Verschärfung bei Immobilien zunächst keinen Erfolg hatte, zeichnet sich bei Kryptowährungen eine grundlegende Änderung ab. Nach bisherigem deutschen Steuerrecht gelten Kryptowährungen wie Bitcoin oder Ether grundsätzlich als andere Wirtschaftsgüter im Sinne des § 23 EStG. Werden sie im Privatvermögen gehalten, sind Gewinne aus einer Veräußerung nach Ablauf einer Haltefrist von mehr als einem Jahr grundsätzlich nicht steuerbar.

Wer beispielsweise Bitcoin für 20.000 Euro erwirbt und nach zwei Jahren für 50.000 Euro verkauft, muss den Gewinn von 30.000 Euro nach geltendem Recht grundsätzlich nicht versteuern. Bei einem Verkauf innerhalb der Jahresfrist unterliegt der Gewinn dagegen regelmäßig dem persönlichen Einkommensteuersatz.

Besteuerung künftig wie Kapitalvermögen

Das Bundesfinanzministerium hat am 30. September 2026 einen Referentenentwurf zur Reform der Besteuerung bestimmter Kryptowerte im Privatvermögen veröffentlicht. Danach sollen sogenannte Tauschkryptowerte, insbesondere Bitcoin und Ether, künftig den Einkünften aus Kapitalvermögen nach § 20 EStG zugeordnet werden.

Damit wären Gewinne aus ihrer Veräußerung grundsätzlich unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig. An die Stelle der bisherigen Besteuerung mit dem persönlichen Einkommensteuersatz soll grundsätzlich der besondere Steuersatz für Kapitaleinkünfte von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer treten.

Das bedeutet zweierlei: Kurzfristige Kryptogeschäfte könnten künftig niedriger besteuert werden. Für langfristige Anleger würde dagegen die bisherige Möglichkeit einer vollständig steuerfreien Veräußerung entfallen.

Die geplanten Änderungen betreffen nicht sämtliche digitalen Vermögenswerte. Insbesondere für bestimmte Security-Token, Non-Fungible Token (NFTs) und andere speziell ausgestaltete Kryptowerte können weiterhin andere steuerliche Regelungen gelten.

Was geschieht mit bereits vorhandenen Kryptowährungen?

Besonders wichtig ist die vorgesehene Übergangsregelung. Nach dem Referentenentwurf soll das neue Recht grundsätzlich nur für Kryptowerte gelten, die nach dem 31. Dezember 2026 angeschafft werden oder dem Steuerpflichtigen nach diesem Zeitpunkt zufließen. Für bereits vorhandene Bestände soll das bisherige Steuerrecht zeitlich unbefristet weitergelten.

Wer beispielsweise 2025 Bitcoin erworben hat, könnte diese nach der vorgesehenen Regelung auch 2028 oder später grundsätzlich steuerfrei verkaufen, sofern die Voraussetzungen des bisherigen § 23 EStG erfüllt sind. Dagegen sollen Gewinne aus ab 2027 neu angeschafften Bitcoin unabhängig von der Haltedauer steuerpflichtig sein.

Entscheidend wird deshalb die eindeutige Dokumentation der Anschaffungszeitpunkte und Anschaffungskosten. Insbesondere bei Anlegern mit zahlreichen Transaktionen, mehreren Wallets oder unterschiedlichen Handelsplattformen kann dies erhebliche praktische Schwierigkeiten verursachen.

Auch Staking, Lending und Airdrops sind betroffen

Die Reform beschränkt sich nicht auf den Kauf und Verkauf von Kryptowährungen. Auch Einnahmen aus der entgeltlichen Überlassung von Kryptowerten (Lending) sowie aus bestimmten Formen des Stakings und der Teilnahme an der Transaktionsverarbeitung sollen künftig als Kapitaleinkünfte behandelt werden.

Für unentgeltlich erhaltene Kryptowerte, beispielsweise aus bestimmten Airdrops, sind besondere Vorschriften zur Ermittlung der Anschaffungskosten vorgesehen. Diese sollen unter bestimmten Voraussetzungen mit null Euro angesetzt werden, wodurch bei einem späteren Verkauf grundsätzlich der gesamte Veräußerungserlös steuerpflichtig werden kann.

Die genaue Einordnung hängt allerdings von der Art des jeweiligen Vorgangs ab. Gerade bei Staking, Lending und Airdrops ist zwischen der Besteuerung des Zuflusses und der späteren Veräußerung zu unterscheiden.

Ab 2028 soll die Steuer automatisch einbehalten werden

Eine weitere Neuerung betrifft die Erhebung der Steuer. Ab 2028 sollen insbesondere bestimmte inländische Kryptodienstleister, Handelsplattformen und Verwahrer verpflichtet werden, Kapitalertragsteuer auf entsprechende steuerpflichtige Erträge einzubehalten.

Für das Jahr 2027 soll dagegen grundsätzlich noch kein solcher Steuerabzug erfolgen. Steuerpflichtige Erträge aus den neu erfassten Kryptowerten müssten deshalb im Rahmen der Einkommensteuererklärung erklärt werden.

Bereits unabhängig davon wird die steuerliche Transparenz bei Kryptowährungen erheblich ausgeweitet. Nach dem Kryptowerte-Steuertransparenz-Gesetz müssen bestimmte Anbieter erstmals für das Kalenderjahr 2026 Informationen über Kryptotransaktionen melden. Der internationale Informationsaustausch wird es den Finanzverwaltungen künftig deutlich erleichtern, bislang nicht erklärte Geschäfte zu erkennen.

Was bedeutet das für ausländische Anleger und Zuziehende?

Für Personen, die nach Deutschland ziehen, haben die geplanten Änderungen besondere Bedeutung.

Wer bereits vor dem Zuzug Immobilien oder Kryptowährungen erworben hat, sollte prüfen, welche Haltefristen gelten und wie sich das deutsche Steuerrecht auf spätere Veräußerungen auswirkt. Gerade bei Kryptowährungen kann der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt darüber entscheiden, ob ein späterer Gewinn in Deutschland steuerpflichtig wird.

Deutschland gewährt beim Zuzug grundsätzlich keine automatische steuerliche Neubewertung privater Vermögensgegenstände auf ihren aktuellen Marktwert. Wertsteigerungen aus der Zeit vor dem Zuzug können deshalb bei einer späteren steuerpflichtigen Veräußerung relevant werden.

Hinzu kommen die Vorschriften der Doppelbesteuerungsabkommen. Während Deutschland bei inländischen Immobilien regelmäßig ein Besteuerungsrecht hat, hängt die Besteuerung ausländischer Immobilien und von Kryptowährungen wesentlich von der steuerlichen Ansässigkeit und dem jeweils anwendbaren Abkommen ab.

Fazit

Die Entwicklungen im Oktober 2026 zeigen, dass bislang steuerlich begünstigte private Vermögensanlagen zunehmend in den Fokus des Gesetzgebers geraten.

Bei Immobilien ist die Abschaffung der Zehnjahresfrist zunächst gescheitert. Ob dies dauerhaft so bleibt, ist offen.

Bei Kryptowährungen ist die Reform bereits konkret ausgearbeitet, aber noch nicht verabschiedet. Insbesondere die geplante Bestandsschutzregelung für vor 2027 angeschaffte Kryptowerte ist für Anleger von erheblicher Bedeutung.

Wer größere Immobilien- oder Kryptovermögen besitzt oder einen steuerlichen Wohnsitzwechsel nach Deutschland plant, sollte die weitere Gesetzgebung deshalb aufmerksam verfolgen und die steuerlichen Folgen frühzeitig prüfen.

Rechtsstand: 22. Oktober 2026. Die Ausführungen zu Kryptowährungen beruhen auf einem Referentenentwurf und beschreiben noch kein geltendes Recht.

Autor: Peter Scheller, Steuerberater – Master of International Taxation – Fachberater für Zölle und Verbrauchsteuern

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